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Bodenordnung (Umlegung)

Mit den Bodenordnungsinstrumenten Umlegung und vereinfachte Umlegung werden bebaute und unbebaute Grundstücke neu erschlossen.

Rechtsgrundlage für die Durchführung beider Verfahren ist das Baugesetzbuch. Die Umlegung wird von der Gemeinde angeordnet und durchgeführt, wenn sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplanes oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erforderlich ist.

Zuständiger Ausschuss ist der Umlegungsausschuss der Stadt Meerbusch, der sich aus Sachverständigen und gewählten Vertretern des Meerbuscher Stadtrates zusammensetzt. Der Umlegungsausschuss bedient sich zur Vorbereitung und Durchführung der Entscheidungen einer Geschäftsstelle, der die laufende Bearbeitung obliegt.

Die Mitarbeiter der Geschäftsstelle sind die Ansprechpartner während der Verhandlungen.

Nähere Erläuterungen zu den gesetzlich geregelten Verfahren finden Sie nachfolgend.

Ansprechpartner

Gatzlik, Jürgen
Tel.: 02150 - 916 185
E-Mail: juergen.gatzlik@meerbusch.de
Schmid, Andreas
Tel.: 02150 - 916 193
E-Mail: andreas.schmid@meerbusch.de
Hansen, Gabriela
Tel.: 02150 - 916 225
E-Mail: gabriela.hansen@meerbusch.de

Umlegung nach den §§ 45 - 79 Baugesetzbuch

Zweck der Umlegung

Die Umlegung ist ein gesetzlich geregeltes Grundstückstauschverfahren. Sie dient dem Ziel, im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile im Sinne des § 34 bebaute und unbebaute Grundstücke so zu ordnen, dass  nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Neben der Neuordnung der Grundstücke werden auch die Flächen die für Erschließungsmaßnahmen (Straßen, Wege, Parkplätze, Kinderspielplätze etc.) und auch die Flächen, die für Ausgleichsmaßnahmen benötigt werden bereitgestellt.

Verfahrensgrundsätze

Die bei der Einleitung des Umlegungsverfahrens bestehenden "Einwurfsgrundstücke" werden rechnerisch zu einer "Umlegungsmasse" vereinigt. Unter Ausscheidung der künftigen örtlichen Verkehrs- und Grünflächen wird die verbleibende "Verteilungsmasse" im Verhältnis ihrer Werte (§57 Baugesetzbuch) neu aufgeteilt. Grundsätzlich erhält jeder Eigentümer für seinen Einwurf von der Verteilungsmasse den prozentualen Anteil wieder zurück, den er mit seinem Grundstück in der Umlegungsmasse eingebracht hat (Sollanspruch). Dabei soll er möglichst eine gleichwertige Zuteilung erhalten. Ausnahmsweise kann er in Geld oder mit Grundstücken außerhalb des Umlegungsgebietes abgefunden werden. Ein Unterschied zwischen dem Wert des Einwurfs und dem der Zuteilung wird in Geld ausgeglichen. Der Umlegungsbeteiligte soll durch die Umlegung weder einen Vermögensnachteil noch einen Vermögensvorteil erfahren.

Wer führt die Umlegung durch?

Der Umlegungsausschuss ist ein unabhängiges Gremium der Stadt Meerbusch und entscheidet nach eigenem pflichtgemäßem Ermessen. Die fünf Mitglieder des Ausschusses werden vom Rat der Stadt Meerbusch für fünf Jahre gewählt.

Der Vorsitzende des Umlegungsausschusses muss zum Richteramt oder zum höheren Verwaltungsdienst befähigt sein. Ein Mitglied muss Sachverständiger für Vermessungswesen und ein Mitglied Sachverständiger für die Ermittlung von Grundstückswerten sein. Diese drei Mitglieder dürfen weder dem Rat der Stadt Meerbusch noch der Verwaltung angehören. Zwei weitere Mitglieder werden aus den Reihen des Rates der Stadt entsandt.

Verfahrensablauf

Die Umlegung wird vom Rat der Stadt Meerbusch angeordnet (§ 46 Baugesetzbuch) und das Umlegungsverfahren wird durch den Umlegungsausschuss durchgeführt. Die Umlegung  wird nach Anhörung der Eigentümer durch einen Beschluss der Umlegungsstelle eingeleitet, (§ 47 Baugesetzbuch)  der die zum Umlegungsgebiet gehörenden Grundstücke bezeichnet. Beteiligte sind unter anderem die Grundstückseigentümer, die Inhaber im Grundbuch eingetragener dinglicher Rechte (zum Beispiel Dienstbarkeitsberechtigte, Hypothekengläubiger) und gegebenenfalls die Inhaber nicht eingetragener dinglicher und persönlicher Rechte (zum Beispiel Mieter und Pächter).

Auf Ersuchen des Umlegungsausschusses trägt das Grundbuchamt in die Grundbücher der Umlegungsgrundstücke den "Umlegungsvermerk" ein, der den Grundstücksverkehr über das anhängige Umlegungsverfahren unterrichtet.

In einleitenden Verhandlungen mit den Eigentümern werden die Beteiligten und ihre Rechte ermittelt; gleichzeitig können die Eigentümer Wünsche für ihre Zuteilung vortragen. Aufgrund dieser Wünsche, der gesetzlichen Bestimmungen, der Festsetzungen des Bebauungsplanes bzw. der Zulässigkeit eines Vorhabens innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles fertigt der Umlegungsausschuss einen Entwurf für die Neuaufteilung des Umlegungsgebietes an, ermittelt Wertausgleiche und gegebenenfalls Entschädigungen für Gebäude und sonstige Anlagen. Falls erforderlich, wird der Entwurf in erneuten Verhandlungen mit den Beteiligten weiter entwickelt. Schließlich wird der aus Umlegungskarte und Umlegungsverzeichnis bestehende "Umlegungsplan" (§66 Baugesetzbuch) aufgestellt; aus ihm sind die Neuaufteilung des Umlegungsgebietes, die Regelung der von der Neuaufteilung berührten Rechte und die gegenseitigen geldlichen Verpflichtungen zu ersehen. Die Beteiligten erhalten einen ihre Rechte betreffenden Auszug aus dem Umlegungsplan. Außerdem wird die Umlegungskarte öffentlich ausgelegt.

Im Einverständnis mit den Beteiligten können durch Beschluss gemäß § 76 Baugesetzbuch die Eigentumsrechte und sonstige Rechte an Grundstücken auch schon vor der Aufstellung des Umlegungsplanes endgültig geregelt werden.

Wurden keine Rechtsmittel eingelegt oder ist über das Verfahren rechtskräftig entschieden, wird in ortsüblicher Weise (im Amtsblatt der Stadt Meerbusch) der Zeitpunkt bekanntgegeben, in dem der Umlegungsplan unanfechtbar geworden ist. Durch diese Bekanntmachung wird der Umlegungsplan in Kraft gesetzt, das heißt der bisherige Rechtszustand wird durch den neuen ersetzt. Grundbuch und Kataster werden anschließend berichtigt, die Umlegungsvermerke im Grundbuch gelöscht.

Vereinfachte Darstellung eines Umlegungsverfahrens

Schematische Darstellung der Bodenordnung

Vor der Umlegung

Schematische Darstellung der Bodenordnung

Nach der Umlegung

Legende:
Ordnungsnummern 1 und 2

Stadt Meerbusch - Ihr werden die öffentlichen Flächen sowie Teile des Baulandes zur Vermarktung und Bebauung zugeteilt.

Ordnungsnummern 3 bis 5

private Eigentümer - Die Eigentümer privater Flächen erhalten als Ergebnis der Verhandlungen und Beschlüsse Teile des Baulandes sowie evtl. Geldausgleiche.

 

Rechtsmittel

Die Beschlüsse des Umlegungsausschusses wie zum Beispiel der Umlegungsbeschluss (§ 47 Baugesetzbuch) und der Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplanes (§ 66 Baugesetzbuch), sind Verwaltungsakte, die auf Antrag rechtlich überprüft werden können. Über den Antrag, der beim Umlegungsausschuss der Stadt Meerbusch zu stellen ist, entscheidet das Landgericht in Düsseldorf, Kammer für Baulandsachen. Falls der Beteiligte mit der Entscheidung der Baulandkammer nicht einverstanden ist, ist Berufung beim Oberlandesgericht in Hamm, Senat für Baulandsachen, und unter Umständen Revision beim Bundesgerichtshof möglich.

Verfügungs- und Veränderungssperre

Während des Umlegungsverfahrens dürfen nur mit Zustimmung des Umlegungsausschusses Verfügungen über die Grundstücke oder Rechte an ihnen getroffen und Änderungen am Grundstück oder an seinen Gebäuden vorgenommen werden (§51 Baugesetzbuch). Die Genehmigung wird nur versagt, wenn das Vorhaben die Durchführung erschweren bzw. unmöglich machen würde. Außerdem steht der Gemeinde in Umlegungsgebieten beim Kauf von Grundstücken ein Vorkaufsrecht zu (§24 Baugesetzbuch).

Verfahrenskosten

Die Stadt Meerbusch trägt die Verfahrenskosten, insbesondere die Vermessungs-und Katastergebühren und die nicht durch Beiträge nach § 64 Abs. 3 Baugesetzbuch  gedeckten Sachkosten.

Vereinfachte Umlegung nach den §§ 80 - 84 Baugesetzbuch

Die vereinfachte Umlegung ist ebenfalls ein klassisches Bodenordnungsinstrument, das im Baugesetzbuch geregelt ist (§§ 80- 84 BauGB). Das Verfahren hat ebenfalls den Zweck, die zulässige Bebauung zu ermöglichen. Ziel des Verfahrens ist es, durch den Austausch benachbarter oder in enger Nachbarschaft liegender Grundstücke oder Grundstücksteile, Grundstücke zu schaffen, die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche oder sonstige Nutzung geeignet sind. Gleichzeitig können Rechte neu geordnet und baurechtswidrige Zustände beseitigt werden.

Dabei kann die vereinfachte Umlegung zügiger durchgeführt werden als die klassische Umlegung, da im Vergleich wesentlich weniger Verfahrensschritte durchlaufen werden müssen.

Ablauf

Die vereinfachte Umlegung wird vom Umlegungsausschuss  in eigener Verantwortung durchgeführt.  Grundlage für die vereinfachte Umlegung ist ein Bebauungsplan oder die Eigenart des umgebenden im Zusammenhang bebauten Ortsteils.

Die betroffenen Grundstücke oder Grundstücksteile müssen unmittelbar nebeneinander oder in enger Nachbarschaft liegen. Die auszutauschenden Grundstücksteile dürfen dabei nicht eigenständig bebaubar sein.

  • Die geplante Neuordnung der Grundstücke wird mit allen Beteiligten erörtert. In diesem Rahmen können Wünsche und Vorstellungen geäußert werden.
  • Auf Basis der Erörterung wird der Beschluss über die vereinfachte Umlegung gefasst. Dieser beinhaltet eine Karte mit dem neuen Grenzverlauf und für jeden Eigentümer eine Gegenüberstellung der alten und neuen Grundstücke und der Rechte.
  • Jedem Beteiligten wird ein Auszug aus dem Beschluss zugestellt
  • Nach Ablauf der Rechtsmittelfrist wird durch die Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Beschlusses der alte Bestand durch den im Beschluss geregelten neuen Bestand ersetzt.
Rechtsbehelf

Der Beschluss des Umlegungsausschusses über die Vereinfachte Umlegung ist ein  Verwaltungsakt, der  auf Antrag rechtlich überprüft werden kann. Über den Antrag, der beim Umlegungsausschuss der Stadt Meerbusch zu stellen ist, entscheidet das Landgericht in Düsseldorf, Kammer für Baulandsachen. Falls der Beteiligte mit der Entscheidung der Baulandkammer nicht einverstanden ist, ist Berufung beim Oberlandesgericht in Hamm, Senat für Baulandsachen, und unter Umständen Revision beim Bundesgerichtshof möglich.

Verfahrenskosten

Die Stadt Meerbusch  trägt die Verfahrenskosten, insbesondere die Vermessungs-und Katastergebühren und die nicht durch Beiträge nach § 64 Abs. 3BauGB  gedeckten Sachkosten.

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